不動産の住み替え・買い替えについて①

こんにちは。

今日は自宅不動産を所有していて

かつ、「買い換えたいときにはどうしたらよいか？」

と言う流れについてお話します。

自宅を住宅ローンで払って

次買う時も住宅ローンを使う・・・。

「自宅が売れるまで2重ローンにならないか？

なっても支払いが厳しい・・・。」

「次買う物件が見つかっても

　　今の自宅が直ぐに売れるのだろうか？」

「仮住まいしないといけないのか？

　　短期間なのに賃貸の手数料払いたくない

　　　引越しも2回もめんどくさい」

等などそんな事を計画前に考えて結局断念してしまう・・・。

事はございませんか？

ただでさえ売りと買いがあるので大変です。住み替え・買い替えは段取り良く行わないと時間とお金がかかります。

現金で買うならまだしも殆どの方はローンを使います。ローンのタイミングも何となくわかりませんよね。

今回は私がよくやるやり方を簡単にお話します。

今までは運よく？ｗ私のお客様はスムーズに買い替えが上手く行っております。

それに私自身も住み替えをしています。もちろん何もトラブルなく出来ました。

※あくまで住み替えはケースバイケースなので全員が当てはまるものではないのでご了承ください。

・まず自宅の評価を把握する。

　始めにやることは自分の家がいくらで売れるか？

住宅ローン残債が売却益で消せるのか、自己資金を投入しないといけないのか？

ここで言う自宅の評価は通常の不動産業者の売却査定額とは少し違い、「いくら何でもこの金額ならすぐ売れるでしょ！」という額です。

中古不動産の値付けには決まりがありません。売主買主の希望が合致すればいいだけです。

前回のブログにも書きましたが、最近の不動産会社の査定は高めの数字がほとんどです。

数字が高ければ売却益も大きいですが、売れる可能性は下がります。

住み替え・買い替えは売るタイミングが大事ですので

早く売れても遅く売れても宜しくありません。時期やタイミングで売れる額も変わる可能性があります。

高く出しすぎて、売らなきゃいけないタイミングを逃して予想以上の低価格で売る羽目になることもあります。

そうなった際に購入物件に負担がかかってきます。（現金を多く出さないといけない、住宅ローンを多く組まないといけない等）

正直今であれば不動産相場が高いのでここ20年以内に買った人は、買った時よりも売却金額が安い事はあまりないと思いますが（地域にもよりますし、バブル期近くに買った方は残債も少ないと思いますので）

売却益が出る方は売却益を当てにして次の購入先も視野に入れると思いますので、どのみち資金計画は大事になります。

「最悪、この値段なら直ぐ売れる、その値段でも購入先もなんとか買える」

という事も知ってから動き出しましょう。

でないと、

「今が手狭だから広いところに買い換えたいのに次も同じ大きさ」

「売れなかったために購入希望物件が他で売れてしまい結局賃貸」

のような最悪のパターンも出てきてしまいます。

自宅の評価が把握出来たら次はローンが組めるかどうかです。

これも正直新規ローンより条件が少し大変です。

また次回に書きたいと思います。